龐溟 經濟學博士、經濟學家

2023年，隨着修訂後的《企業會計準則第21號—租賃》的進一步落實和涉及細項的詳細披露，筆者以各行業市值排名前十的頭部上市企業作為切入點，復盤年報中反映企業在房地產經營性租賃方面的核心數據，將研究範圍聚焦在8個細分領域共計75家頭部上市企業，統計了橫跨三年周期的近2,000份數據，持續跟蹤辦公樓和產業園的新舊動能主體在不動產管理方面的動態路徑。

總的來看，75家頭部企業持續構築人才「蓄水池」，2022年的員工總數共計312萬，同比增加3.4%，突顯出不動產管理的重要性。75家頭部上市企業在2022年的租賃成本總額達607億元，同比增長17%，相當於一年之內填滿了北京、深圳、杭州全部甲級辦公物業。對企業發展階段和業務模式的綜合考量，疊加市場周期的影響因素，映射出不同行業對不動產獲取方式的差異，保險和互聯網堪稱行業內的「樓王」和「地主」。

員工數增帶動對不動產需求

筆者發現，75家頭部上市企業對不動產載體的需求伴隨着員工總數的上升而穩定增長。從企業的人才戰略來看，除保險行業以外，其他各細分行業的頭部上市企業均連續兩年保持員工總數正增長。其中， 受益於國家高精尖產業發展及數碼化轉型紅利，新興金融和半導體行業的頭部企業在2022年的員工增速明顯高於2021年，生物醫藥類頭部企業近兩年的員工增速基本持平，在國家政策鼓勵下的新興行業正在加速人才儲備。證券、互聯網、計算機軟件及硬件等傳統行業的頭部企業在2022年的員工增速較2021年略有放緩，在企業發展轉型期的人才戰略更為穩健。

筆者認為，團隊規模快速增長的頭部新興企業將在短時間內面臨較大的不動產管理挑戰，迫切需要進行不動產的統一管理，幫助此類年輕的企業實現高效擴張。傳統行業的頭部企業則應根據自身的戰略調整，形成更為專業化的不動產管理體系。

租賃成本遠高於員工數增速

從經營性租賃的年化成本來看，員工規模龐大的保險行業及互聯網行業年租賃成本相對高昂，總額超過百億元人民幣。同時，多數行業的頭部企業2022年年租賃成本都保持了兩位數的同比增速，遠高於員工數量的增速。其中，新興金融、互聯網及生物醫藥行業頭部企業租賃成本2022年同比增幅最高，達到26%-27%。考慮到過去兩年全國大部分城市的辦公樓市場租金持續走低的情況下，年化租賃成本總額的增長也代表了多數頭部企業在不動產載體面積上的擴張趨勢。從人均租賃成本的維度看，新興金融、互聯網和證券行業在辦公空間的花費上最為慷慨，人均支出達到3萬-4萬元/人/年。半導體、計算機軟件及新興金融行業人均租賃成本同比增幅最高，達到19%-25%，趨勢與人員增幅一致。

筆者認為，頭部企業是辦公樓市場需求的核心驅動，在內外部壓力作用下頭部企業表現穩健、極具韌性，保證市場相對平穩地渡過不確定性時期。

對於優先考慮「鎖定風險」還是「追求利潤」，不同行業給出了不同答案。從2011年險資允許進入不動產領域以來，保險公司已成為當之無愧的「地主」。2022年，平均每家上市保險企業持有的不動產資產就高達277億元，相比於2020年增長了26%。與之相反的是其租賃資產逐年減少，2022年的平均持有價值相對於2020年下降了24%。除此之外，由於計算機硬件、半導體、生物醫藥等行業擁有較多的廠房、倉儲、產業園區等不動產，因此持有資產比例明顯較高。

從資產增幅的角度來看，以2020年和2022年的數據為對比，互聯網和計算機軟件類企業在租賃資產和持有資產的投入上可謂齊頭並進，過去兩年的資產增幅均超過70%。證券、新興金融、計算機硬件和半導體行業的租賃資產增幅均超過持有資產，而生物醫藥類企業則在持有資產的投入上先聲奪人。

筆者認為，持有和租賃是企業在面對不同的發展時期和業務模式下，獲取不動產空間的兩種方式。持有意味着鎖定風險，以更高的盈利和靈活性換取相對穩定的長期收益；而租賃意味着租金的空間彈性更大，資金的流動性更高，得以及時把握辦公樓市場窗口期，靈活布局。

專業不動產管理勢在必行

由於企業仍面臨降本增效、空間運營優化的挑戰，專業的企業不動產管理理念勢在必行。企業可以而且應當向創新要動能，向改革要活力，着眼長遠、面向未來、優化結構、保持質的有效提升和量的合理增長，提高企業運營效率、管理效能、資產效益，控制企業成本、風險，為業務擴張、盈利增長和員工福祉提供保障，並助力綠色低碳、踐行社會責任，努力夯實高質量成長、高質量發展、可持續發展基礎。

題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。