明年再有2.7萬伙落成 樓市塞到爆

三年疫情致使新盤銷售和工程皆延遲，加上息口持續上升及環球經濟不明朗等因素影響，積壓新盤在今、明年陸續湧現。差估署最新統計顯示，今年私宅落成量19,950伙，按年減少1,220伙或5.8%，但明年落成量將增至26,970伙，按年大增7,020伙或約35.2%，料為2002年以來的22年新高。迎來供應大增下，住宅空置率去年底升0.3個百分點至4.4%，為12年新高，空置單位達54,970伙，按年增4,810伙或9.6%。業界預料，樓市庫存量「塞到爆」，發展商推盤及去庫存壓力隨之增加，短期內將「求量不求價」，新盤定價會保持克制。◆香港文匯報記者 曾業俊

差估署昨發布《香港物業報告2023》初步統計數字，令人關注的是住宅空置率升至12年新高。截至去年底，住宅空置率按年上升0.3個百分點至總存量的4.4%，相當於54,970伙單位，較2021年的50,160伙增加4,810伙或9.6%。在這些空置單位中，約7,880伙於佔用許可證發出後，尚未獲發滿意紙或轉讓同意書。總體而言，空置單位較本港過去5年每年平均新盤吸納量約1.5萬伙，多出約2.6倍。

大型住宅單位空置率達8%

以單位面積計算，去年面積約1,076方呎以下中小型單位空置率按年升0.3個百分點至4.1%，涉約47,080伙；面積1,076方呎以上大型住宅單位空置率則高達8%，較2021年升0.5個百分點，涉約7,890伙。

另一邊廂，差估署預計，今年整體私宅落成量19,950伙，按年減少1,220伙或約5.8%，但明年落成量將增至26,970伙，按年增7,020伙或約35.2%，料為2002年以來的22年新高。

報告還披露商業物業空置情況。其中，去年私人寫字樓落成量達35.1萬平方米，按年增28.1萬平方米或4倍。至去年底，寫字樓整體空置率升至14.4%，相當於186萬平方米。當中，甲級和乙級寫字樓空置率各為15.1%，丙級寫字樓空置率則為8.8%。

疫情等因素致新盤積壓

港大房地產及建設系客座副教授張聖典表示，空置單位大增，主要由於前兩屆政府大力推地，土地建屋單位陸續落成。而前一兩年疫情底下經濟轉差，削弱市場購買力，拖慢新盤銷售進度，因此累積供應增加。另外，疫情下來港工作的人減少，亦導致空置率上升。他相信新盤銷售壓力會因此增加，尤其啟德區落成量大，發展商會以「先求量、再求價」態度開價，或者推出更多優惠吸引市場購買力。至於二手業主在庫存積壓和新盤低價搶攻之下，可能要進一步減價。

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓表示，工程進度因疫情減慢，加上經濟逆轉，去年和今年的落成量比去年預測分別減少約1,700和1,900伙，導致明年供應量大增。雖然隨着全面復常通關和防疫措施放寬，住宅租金在最新的2月數字已見回穩，但大量空置單位湧現，相信上半年難大反彈。

今年新盤價普遍低開10%

受到積壓供應近期排山倒海湧出影響，今年首三個月有不少發展商減價推盤，如長實及新地合作的屯門青山公路大欖段飛揚2期首批折實平均呎價12,509元，比去年6月飛揚1期首批折實呎價15,050元平近17%，更惹來1期業主在2期銷售當日到場抗議。新地旗下屯門NOVO LAND 2B期於2月開價，首批折實平均呎價13,288元，亦比去年8月推售的同系1B期首批折實均價13,998元低約5%。會德豐地產旗下藍田KOKO HILLS第3A期KOKO ROSSO，2月首張價單折實平均呎價17,973元，較兩年半前第一期KOKO HILLS的折實均價19,995元賣平10%。

除全新盤「大平賣」外，貨尾新盤亦「清貨大減價」。恒地旗下紅磡必嘉坊·迎匯於3月底加推2號價單，折實平均呎價19,218元，亦較去年11月推出的首張價單折實均價21,238元，4個月賣平近一成，入場費跌穿400萬元。

業界評本港住宅空置率

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚

◆在過去三年疫情期間，除2021年外，2020年和2022年住宅落成量一直處於高水平，加上往年樓市成交量大跌影響，因此庫存不斷累積，空置率亦隨之提升。預計盤源積壓之下，發展商仍需時間消化大量庫存，新盤在短期內仍會以低水平開價。

萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒

◆空置率與落成量上升只反映一些之前在建項目落成後的情況，現時發展商推售的新盤以樓花為主，亦即是剛落成單位包括已透過樓花售出單位，所以對樓價啟示不大。不過，現時市場囤積樓花貨尾近18,000伙，已超過市場一年吸納量；發展商如要積極「去庫存」，相信定價不能太進取。

港大房地產及建設系客座副教授張聖典

◆相信新盤銷售壓力會因此增加，尤其啟德區落成量大，發展商會以「先求量、再求價」態度開價，或者推出更多優惠吸引市場購買力；至於二手業主在庫存積壓和新盤低價搶攻之下，可能要進一步減價促銷。

美聯物業首席分析師劉嘉輝

◆最新統計的54,970伙空置單位中，約7,880伙未獲發滿意紙，因此尚未入住並界定為「空置」。若扣除此類單位後，去年空置率將由4.4%跌至約3.8%。隨着此批單位獲批滿意紙後，業主將陸續入住，加上專才相繼來港工作，增加居住需求，料空置率將會回落。