龐溟 經濟學博士、經濟學家

根據媒體報道，2022年下半年以來，內地部分住房按揭貸款借款人加快提前還貸節奏。2023年春節前後，隨着年終獎的發放，多個地區甚至出現「提前還貸潮」。而在實際操作中，內地部分銀行提前清還住房按揭貸款的門檻悄然提升，或是提前預約辦理相關業務困難，或是提前還款金額和次數有限，或是需要收取違約金等等。內地不少借款人都面臨着提前還款難的問題。同時，有的銀行還關閉線上預約通道，使還款預約排隊時間動輒長達兩三個月，甚至有的在半年以上。

三大因素引發提前還貸潮

購房者熱衷於提前還貸，在筆者看來，這一現象背後主要有三個原因：首先，在家庭未來收入和房地產市場形勢存在不確定性的情況下，部分購房者希望降低利息支出和按揭負擔，或者減少不確定性；其次，在近期內地支持房地產行業平穩健康發展的政策組合拳下，新購房的商業貸款和公積金貸款利率下行趨勢較為明顯，存量房貸還款者希望能節約利息開支；再次，目前其他投資渠道和投資產品的收益率也不理想，閒置資金用作投資的吸引力下降，相對來說改變財務規劃以提前還貸的誘因有所上升。

一段時間以來，存量房貸利率下降的呼聲漸高。不過，由於今年以來人民銀行與銀保監會已經建立和啟動首套住房貸款利率政策動態調整機制，在因城施策、靈活調整首套住房貸款利率的背景下，銀行短期內進一步下調5年期以上LPR和對應的房貸利率的迫切性有所下降。2022年12月份新發放個人住房貸款利率全國平均水平為4.26%，也處於歷史極低水平。

但是，仍應通過發揮存款利率市場化調整機制重要作用和釋放貸款市場報價利率改革效能，進一步推動居民房貸利率和個人消費信貸成本穩中有降，呵護廣大民眾合理金融需求。由於近期存款利率出現較大幅度下調，商業銀行有進一步壓減5年期以上LPR報價加點空間的能力與意願，並有可能在此基礎上繼續將房貸利率降至5年期以上LPR的最低值附近。

5年期以上LPR存下調空間

考慮到有效降低購房負擔和貸款成本以提升居民購房需求的政策取向，以及目前居民存量房貸利率相比企業貸款利率和宏觀經濟增速環境仍較高的客觀現實與輿論訴求，不排除未來5年期以上LPR非對稱下調以發揮錨定效應推動房貸利率進一步下行的可能性。提前償還房貸會影響到銀行的房貸發放指標、貸款規模等考核目標的完成，也會減少銀行利息收入。而且由於抵押物優質、久期較長、貸款加權平均利率高於企業貸款加權平均利率，個人按揭房貸屬於銀行優質資產，一般來說銀行在主觀意願上不會鼓勵提前償還房貸。

適時適度降存量房貸利率

但是，出於進一步提振市場信心、着重推動降低個人消費成本和微觀主體債務負擔、增加居民消費能力、鼓勵住房汽車等大宗消費、保持房地產融資平穩有序等方面的政策考慮，以及確保金融服務普惠性、可得性、市場主體導向的基本要求，銀行應在為民紓困、解難、讓利的認識下，努力提高辦理提前還貸業務流程的公開度、透明度、可預期度與效率，配套做好風險判斷、信貸管理、徵信紀錄、盡職免責、產品創新等方面工作，提升經營與風控能力，優化資產負債結構，提升經營的穩健性與可持續性，並應適時適度降低存量房貸利率、逐步有序縮窄存量房貸利率與新增房貸利率之間的利差。

在內地70個經濟社會指標良好、人口規模靠前的大中城市中，近40個城市首套房貸利率在2023年有可能符合不再設定下限的資格。同時內地200多個地級市中不少城市房價仍未企穩。未來增量與存量房屋按揭貸款利率差的問題有可能更為突出。

經濟回穩利提前還貸「退潮」

考慮到內地國民經濟運行回穩向上的良好勢頭、房地產市場築底修復形態的確立以及穩經濟、穩房價、穩收入、穩預期、穩主體等一系列政策落地生效，目前購房負擔和貸款成本逐步降低，政策支持和鼓勵誘因不斷增強，市場信心與情緒穩步恢復，居民合理住房需求有序有效釋放，而且其他投資渠道較為順暢，投資回報穩中有升，未來一段時間內提前還貸的熱潮有望逐步退潮。

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