美放緩加息步伐，但踏入2023年再有市區項目流標，市建局昨公布，收回觀塘市中心第四及第五發展區（裕民坊商業項目）「巨無霸」商業項目，重蹈2014年當年觀塘凱滙項目流標的「魔咒」。市場人士認為，該商業項目規模比較大，發展商鑑於今年1月初當時的情況，未有以進取價入標而被迫收回；料在復常通關後，經濟表現改善，發展商對未來租金增長較有信心，對項目再招標才會有幫助。◆香港文匯報記者 黎梓田

據資料，市建局邀請19間發展商入標的觀塘市中心第四及第五發展區招標項目於今年1月11日截標，當時僅接獲新地一份標書。項目截標前的估值介乎87億至130億元，每呎樓面地價4,000元至6,000元，較去年8月份大幅回落43%至50%，惟最終仍流標收場。觀塘市中心項目為市建局歷來規模最大的單一重建項目，以5個區域進行分階段發展，上述第四及第五發展區，為最後一個發展區域，發展至今已歷時逾20年。該址前身為裕民坊部分，地盤面積為27.55萬方呎。項目完成後預計總樓面面積上限為216.59萬方呎。

每呎地價估值低至4000元

儘管市場今次對裕民坊商業項目估值已經大幅下調，最新估值介乎約87億至130億元，每呎樓面地價4,000元至6,000元，相較去年8月招意向時大幅回落43%至50%。但是，市建局當時為有意競投的發展商設入標資格，除了規定競投財團需要符合合資格的建築經驗外，其資產淨值或市值需不少於251億元，此要求變相將不少發展商「擋在外面」。

同時，市建局見近年商業物業市道回落，為避免出現流標情況，早前就項目引入「浮動規劃參數」，即容許發展商彈性分配商業、辦公室、酒店設施樓面面積。當中，酒店樓面縮減到0至約34.44萬方呎，即意味日後可放棄興建酒店；至於商場樓面不少於約70萬方呎，需設於項目低層樓層，以及50個寫字樓車位。此外，早前市場消息透露，項目的招標條款較為簡單直接，競投發展商將以一口價定勝負，未設有分成及分紅要求。

上月截標 僅新地入標

然而，該項目在今年1月11日截標時，只接獲新地一份標書入標競投合作發展。市建局董事會設立的招標遴選小組，經詳細審議相關標書的入標價後，向董事會建議不接納有關標書。市建局董事會認同招標遴選小組的建議，決定收回項目。

翻查資料，對上一次流標的市建局項目為2014年中首度招標觀塘市中心第2及3區商住項目，同年修改條款再招標後，由信和置業夥拍華人置業合組的財團奪得，即現時已落成的凱滙。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，觀塘巨無霸項目流標與現時商業樓面空置率處於高位有關，商業市場前景未有因為復常通關而即時復甦，而甲級寫字樓樓面新供應卻一直增加，加上過去一年受疫情影響，發展商銷售住宅速度較為緩慢，延長了資金回籠時間。是次入標的發展商，早前已投得西九藝術廣場大樓項目，而廣深港高鐵西九龍站上蓋商業發展項目亦在建造當中，出價要滿足市建局會較為困難。

投資規模大 出價保守

萊坊估價及諮詢部高級董事方耀明認為，這個項目始終規模比較大，發展商亦未必以進取價錢入標。期望在正常通關後，經濟有改善，發展商能夠對未來租金增長較有信心，對項目再招標才會有幫助。

翻查資料，對上一次只收到1份標書的市建局項目，為2008年4月紅磡必嘉圍地盤(即御悅現址)，之後則是長實在2014年投得的深水埗海壇街229A至G號(即愛海頌現址)，當年只收到2份標書。

其實，近期樓市雖然有回暖，但市場對經濟及樓市前景仍然審慎，除赤柱住宅官地於今年1月10日流標外，政府同月中批出的啟德地皮，每呎樓面地價僅6,138元，地價重返8年前，並較市場預期下限低23%。