龐溟 經濟學博士、經濟學家

內地人民銀行、銀保監會上周聯合印發《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》(下稱「《通知》」),涉及保持房地產融資平穩有序、積極做好「保交樓」金融服務、積極配合做好受困房地產企業風險處置、依法保障住房金融消費者合法權益、階段性調整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度等六個方面十六條措施。

隨後,證監會也宣布在股權融資方面調整優化五項措施,支持實施改善優質房企資產負債表計劃,促進房地產市場盤活存量、防範風險、轉型發展,更好服務穩定宏觀經濟大盤。

釋放正在優化調控措施信號

住房作為居民主要財富載體和大類資產配置的核心,其市場價值與GDP的比例依然較高,房地產業仍是中國經濟信用創造的主要載體之一、信用周期最重要的穩定器之一,與經濟上下遊行業關聯度依然較高,對於經濟金融穩定和風險防範具有重要的系統性影響。

在筆者看來,《通知》體現了更高位階的權威部門發布形式、更為明確的行文規範、更加細化的具體措施、更具針對性地解決房企資金流動性和行業周期性問題、更堅定地保障合理的房企融資和居民住房消費需求、更契合當前的宏觀經濟形勢與支持房地產市場平穩健康發展要求,明確釋放出房地產調控措施正在出現邊際上放鬆、優化與改善的政策信號。

有利促進內房良性循環

在重要的增量信息方面,《通知》強調要從多方面積極做好「保交樓」金融服務,鼓勵金融機構在商業自願前提下提供新增配套融資支持,明確還款「後進先出」原則、新發放配套融資形成不良可以盡職免責等細節,支持開發貸款、信託貸款等存量融資合理展期,支持信託貸款合理展期。此外,《通知》也推出了因城施策執行個人住房貸款政策、個人徵信權益保護、建築企業信貸支持、住房租賃信貸服務及多元化融資等重要政策。

可以說,《通知》強調對各類房地產企業一視同仁,從信貸、債券、股權三個融資渠道採取政策組合,推出全新政策措施或明確現有相關融資政策,兼顧了鼓勵新增信貸投放和穩定存量貸款的問題、化解住宅項目交付風險與化解個人住房貸款風險的問題,提出適當調整房地產貸款集中度管理政策,有利於滿足房地產企業尤其是民營房地產企業的合理融資需求,有利於多維度、多角度、多層面、多主體防範化解房地產企業資金鍊風險、流動性風險和債務風險,有利於促進房地產業良性循環和平穩有序健康發展。

筆者認為,一方面,「房住不炒」定位和「穩地價、穩房價、穩預期」目標不會改變,對房地產行業的調控、管理和引導方向不會發生顯著轉變,調控方式的因城施策、因時施策、糾偏微調不會改變,對房地產行業「托而不舉」的態度不會發生變化只有因城施策、分類指導,着力穩地價、穩房價、穩預期,才能落實好房地產市場長效機制,順應居民高品質住房需求,更好解決居民住房問題,確保實現高質量發展。《通知》也提出,治理完善、聚焦主業、資質良好的房地產企業應得到重點支持,有利於推動優質房地產企業實現長期的、平穩健康的、可持續的發展。

助力化解房企信用風險

另一方面,金融扎實、有序、可行地支持房地產市場平穩健康發展,有利於紓困想在前頭、走在前頭,有利於紓困更為制度化、體系化、全面化,警惕開發商現金流問題導致的惡性循環蔓延,繼續穩妥實施房地產金融審慎管理制度、繼續穩步推進房地產開發企業降槓桿、繼續防範化解房企資金鏈風險和有序化解房企信用風險,繼續切實做到對國有、民營等各類房地產企業一視同仁,避免出現「救行業不救企業、救購房不救開發、救項目不救土拍、救國有不救民營」的政策觀感。

對各部門、各地區來說,應當實事求是、因地制宜、因城施策、一城一策,按照自身實際情況,有步驟、有秩序、有彈性地調節當地的房地產政策,跟進中央政策推出相關配套措施並確保落地生效。例如,《通知》中便提出,地方政策在全國政策基礎上,可以合理確定當地個人住房貸款首付和貸款利率政策下限,這為地方政府的需求端調控政策提供了更為靈活的優化空間。

供給端需求端同時發力

伴隨着近期各項融資利好政策密集出台,體現了在符合金融審慎管理制度、風控、合規要求和市場化、法制化原則下,全面落實房地產長效機制,因城施策實施好差別化住房信貸政策,協力合策推動樓市盡快出現趨勢性回暖勢頭,扎實、有序、可行地支持房地產市場平穩健康發展。

關鍵地,是要處理好品牌房企資金緊張和償債壓力問題,項目停工和樓盤交付難問題,融資收緊和預售資金等監管政策變化導致銷售嚴重下滑問題,優質房企兼併收購困難房企的併購貸款穩妥發放問題,限購、限貸、限售、限價等調控政策逐步有序放開問題,按揭利率和首付門檻穩步調低問題,限價紅線和房企利潤空間良性互動問題,在供給端着力化解房企風險、在需求端努力降低居民購房成本。

題為編者所擬。本版文章,為作者之個人意見,不代表本報立場。