大公文匯全媒體報道:新冠肺炎疫情持續打擊全球經濟,加上美國連續加息,環球市場最近幾個月都大幅波動,香港更是股市、樓市齊齊受挫。昨天,差餉物業估價署公布了最新的私人住宅售價指數,8月份指數報368.2點,比7月的376.7點下跌2.26%,連跌了3個月。而2.26%這個跌幅也創造了2018年12月以來,45個月的最大單月跌幅。

而觀察最近三個月的私人住宅售價指數,會發現按月的跌幅明顯加快,6月、7月、8月跌幅分別為0.86%、1.44%和2.26%。而如果計算今年頭8個月,樓價指數已經累計跌了6.52%,如果對比去年9月時的歷史高位398.1點,更是累跌7.51%。

值得注意的是,政府數據其實仍是滯後的,8月指數主要反映7月中旬至8月上旬的實際市況,而9月,美國再次大幅加息0.75厘,加上前段時間本港疫情升溫,令市況進一步轉淡,二手業主加大減幅,導致樓價跌幅顯著加劇。不少幾年前在樓價高位入場的業主不得不虧損離場。

美國和香港先後加息,經濟活動持續低迷,樓市在層層迷霧中幾乎看不到可以扭轉跌勢的利好因素。不過,就在本月22日美聯儲加息、香港各大銀行跟隨加息的第二天,香港金管局發出指引,將物業按揭貸款利率壓力測試要求由額外加息3厘下調至加息2厘。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,這次放寬壓力測試要求,相信是因為今年樓市交投疲弱及樓價下跌,加上加息周期開始,多間銀行已陸續上調最優惠利率(P),使市民入市門檻進一步增加。萊坊董事、大中華區研究及諮詢部主管王兆麒認為,金管局放寬壓力測試門檻,能增加600萬至1,200萬元樓盤買家的購買力;樓價有望在第四季見底,全年官方樓價指數跌幅會在8%左右。

而樓市能否止跌,業界還將希望寄托於10月,中共二十大的召開及特區政府《施政報告》的公布,期望有振興經濟及優化樓市的措施出台。

業界希望政府能推出「減辣」措施,或推行「0+0」入境檢疫措施,否則樓價可能將持續下跌。也有地產界人士表示,除考慮進一步放寬入境限制外,也可以再次開放投資移民,引入外資。

樓價下跌,幾家歡喜幾家愁,有人看到了「上車」的希望,有人感受到資產貶值的憂傷,而我們則要提醒各位買家,認真做好壓力測試,備足現金流,再考慮買房「上車」。而祝福仍在還貸的業主,同樣要備足現金流,按時還貸,扛住這一波周期。

記得周一至周五晚,我們一同《點觀香港》。

責任編輯: 趙霁